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新聞來源http://news.hexun.com/2012-07-12/143473894.html

汽車借款信貸年息借貸增貸轉貸45%土地凈收益被計提 地方財政所剩幾何

內容來自hexun新聞

胥會雲各地從土地出讓收益中計提用於農田水利建設的資金,將由中央財政按照20%的比例加以統籌,重點支持糧食主產區、中西部地區和革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區農田水利建設。這一計提新規經國務院批準,財政部、水利部7月10日公佈。“土地出讓收入一直以來使用並不嚴格,管理也比較混亂,通過各項計提以及中央統籌,可以推動土地出讓收入的使用更加合理。”中國指數研究院指數研究總監何田說。地方拿出45%土地凈收益財政部去年會同水利部印發瞭《關於從土地出讓收益中計提農田水利建設資金有關事項的通知》,要求各地從2011年7月1日起,按規定口徑從土地出讓收益中計提10%的農田水利建設資金,專項用於農田水利設施建設,重點向糧食主產區傾斜。不過,土地出讓收益分佈和農田水利建設資金需求的結構性矛盾較為突出。2011年東部地區“招拍掛”和協議出讓土地實現的土地出讓收益3524億元,占全國的68%,中西部地區耕地地區占全國的80.8%,低產田也面積較大,對農田水利建設的資金需求相對更大。初步統計,2011年全國從土地出讓收益中計提的用於農田水利建設的資金為270億元。近年來,中央政府不斷做出對地方土地出讓收益支出的規定。比如從2004年1月1日起,各地計提不低於土地出讓平均純收益15%的部分用於農業土地開發;2008年1月1日起,地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障;2011年1月1日起,從土地出讓收益中計提10%的教育資金。以計提的農田水利建設資金統計口徑來看,計提的土地出讓收益要在土地出讓收入中減去一長串費用,包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、計提農業土地開發資金支出、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出、破產或改制企業職工安置費支出、土地出讓業務費、新增建設用地土地有償使用費等。上述幾大計提項目,意味著地方政府要拿出45%的土地凈收益。“此前國土資源年鑒裡提到,2003~2008年土地出讓收益占土地出讓總收入的30%~40%,2011年全國的土地出讓金收入為3.15萬億元,以此推算,土地凈收益應該是大約1萬億元。”何田對《第一財經日報》記者表示。土地財政壓力不過,在目前調控態勢下,“考慮到土地底價成交比較多,即使收益率保持不變,土地收益也在下降,地方政府壓力會比較大,尤其是二三線城市。”何田說。中國指數研究院發佈的1~6月全國300城市土地出讓金排行榜顯示,今年上半年土地出讓金收入明顯降低,全國300城市土地出讓金總額6525.98億元,較去年同期下降38%。此前連續蟬聯土地出讓金冠軍的上海,今年上半年共完成瞭184.20億元土地出讓金總額,同比下降62.77%。北京今年上半年的土地出讓金為144.8億元,同比下降55.7%。與此同時,今年上半年,全國300個城市土地平均溢價率為5%,同比下降13個百分點,其中住宅類用地平均溢價率為4%,同比減少15個百分點。值得註意的是,7月10日,中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件,拿下北京萬柳地塊,這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米,刷新瞭北京單價地吉安鄉二胎代償王的紀錄。7月9日,恒大地產以13.22億元奪得天河區珠江新城D4-B2商業地塊,最終溢價8.3億元,樓面價為32968元/平方米,成為廣州單價地王。不僅是地王再現江湖,中國指數研究院的報告顯示,全國300個城市6月份的住宅類用地溢價率已經達到瞭10%,僅比去年同期低瞭1個百分點,成為住宅類用地溢價率最高的單月。以上海為例,6月共成交20幅經營性用地,其中9幅地塊出現溢價,最高溢價率達435.5%,平均溢價率41.85%,為年內最高。同時,6月上海經營性用地土地出讓金57.15億元,環比5月增加465.26%。同策咨詢研究中心總監張宏偉對本報記者表示,這些仍是個案行為,因為地方政府推出位置較好的地塊導致土地市場看起來比較活躍。但實際上,短期成交量的回暖還不能真正傳導到促使開發企業大規模拿地,整體房企的資金面還是表現為相對緊張,整個土地市場出現大幅溢價,地王現象的市場基本面不存在。“相對於一線城市而言,二三線城市地方財政對土地出讓收入的依賴度越來越高,這種依賴會逼迫政府在下半年大規模推地。”張宏偉說。今年上半年,土地出讓金排行榜前十中有四個城市出現瞭同比上漲,且漲幅較大,分別是重慶(20.6%)、南通(86.1%)、常州(87.98%)、濟南(78.11%),其中重慶以39.42億元的總額位居榜首。“二三線城市上半年主要是以量取勝,推出地塊較多,為保持總量,下半年還將延續這種策略。”何田說。但一線城市就需要更換策略。根據2012年上海住房供地計劃,上海計劃供地1000公頃,較去年下跌16.7%。北京市國有建設用地供應計劃顯示,2012年北京土地計劃出讓共計5700公頃,同比去年減少瞭12.3%。何田表示,地方政府需要加強商業用地的開發、出讓,一線城市可以推出一些位置較好的地塊。
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